Terrain enclavé: Comment fixer l’assiette de la servitude de passage?
La servitude légale de passage en cas d’enclave existe de plein droit au profit du fonds enclavé sur tous les fonds qui l’entourent.
A défaut d’accord entre les parties ou extinction de la servitude (article 685-1 du code civil), le juge doit déterminer l’assiette de la servitude ainsi que l’indemnité à laquelle elle donne lieu (Civ. 3ème 4 janv. 1991, n°89-18492, Bull. Civ. III, n°7)
Il est important de noter que la demande doit être dirigée contre tous les différents voisins du fonds enclavé afin que le tribunal puisse fixer celui ou ceux sur lesquels le passage devra s’opérer en application de l’article 683 du code civil.
La cour de cassation exige que tous les propriétaires des parcelles concernées par le chemin revendiqué soit appelés dans la procédure (Civ. 3ème 14 mai 2003, n°01-13365, AJCI 2003, p. 532, obs. Abram).
Faute pour le demandeur d’avoir appelé en la cause tous les propriétaires des fonds concernés par l’accès revendiqué, l’action pétitoire doit être déclarée irrecevable.
V. par ex. CA Orléans, 26 janvier 2009, n°07/02962, époux LEBLANC :
Attendu que l’action d’Alain COUTY tend à la reconnaissance d’un droit de passage pour cause d’enclave des parcelles C 178, 179, 182 et 183 ; que si l’état d’enclave est reconnu, se posera alors la question de l’assiette du passage; que cette assiette doit être prise régulièrement, selon l’ article 683 du code civil , du côté où le trajet est le plus court et à l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant à moins que l’assiette du passage ne soit déterminée par un usage trentenaire en vertu des dispositions de l’ article 685 du code civil ;
Attendu, dans tous les cas, que la détermination du principe du droit de passage et de l’assiette de ce droit, s’il est acquis, oblige à partir du fonds enclavé en allant vers la voie publique, ce qui suppose que l’ensemble des propriétaires des fonds concernés soient appelés en cause ; qu’en l’espèce, si l’on excepte la question de la prescription de l’assiette, il n’est même pas certain que le passage doit être fixé, au regard des exigences de l’ article 683 du code civil , de la même façon pour les parcelles 178 et 179 d’une part, et les parcelles 182 et 183 d’autre part, puisqu’elles sont séparées par les parcelles 180 et 181 ;
Attendu que les propriétaires de ces parcelles ne sont pas en cause ; qu’il en est de même pour la dame MARCHAL, propriétaire de la parcelle C 162, sur laquelle selon la propre thèse d’Alain COUTY, le droit de passage est censé s’exercer ; qu’enfin, les écritures de l’appelant n’étant pas très claires sur ce point, si le passage ne s’exerce pas sur les fonds 180 et 181, cela veut dire alors qu’il s’exercerait sur le fonds C 159 appartenant aux époux LEBLANC mais ces derniers n’ont pas été assignés de ce chef ; qu’il s’en ensuit que, faute pour Alain COUTY d’avoir appelé en cause tous les propriétaires des fonds concernés par sa demande de droit de passage, son action dirigée contre les seuls époux LEBLANC doit être déclarée irrecevable ;
Si le passage peut être fixé sur le terrain de tiers voisins selon l’ article 683 du code civil , du côté où le trajet est le plus court et à l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant, il est évident que ces intéressés doivent être appelés dans l’instance, pour que cette mesure soit ordonnée, et que le jugement leur soit opposable (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 1985 : Juris-Data n° 1985-044212).
Si le propriétaire du fonds servant concerné n’est pas partie aux débats, il convient de saisir de nouveau le juge par une nouvelle instance car il est impossible de priver cette personne du double degré de juridiction (CA Pau, 30 nov. 1989 : Juris-Data n° 1989-046084).
Ce n’est que lorsque tous les propriétaires intéressés sont dans la cause que le juge est tenu de déterminer l’assiette de la servitude de passage en faveur d’un fonds enclavé.
Ainsi, il a été jugé que viole l’article 683 du Code civil l’arrêt qui pour débouter le propriétaire du fonds enclavé de sa demande tendant à obtenir la desserte de son fonds, relève que le trajet le plus court pour accéder à la voie publique à partir de la parcelle enclavée est celui qui emprunte le fonds servant, mais qu’il est cependant plus dommageable que celui empruntant la propriété d’un autre voisin, actuellement utilisé à titre de tolérance, et retient que le propriétaire du fonds enclavé limite les prétentions à obtenir un droit de passage sur le fonds servant (Cass. 3e civ., 23 avr. 1992, JCP G 1992, IV, n° 1897, p. 207)
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